РУСФОРУМ АВСТРАЛИЯ

На волне разгоревшихся в правительстве дебатов хотелось бы обсудить доступность жилья в Австралии на сегодняшний день.

Особенно интересует вопрос о negative gearing. Что то сомневаюсь, что его отмена как то повлияет на решение проблемы.

Некоторая информация для тех, кто не знаком с ситуацией:


http://www.abc.net.au/news/2015-06-10/j ... ts/6534266

По моему все верно говорит, не?

Честно говоря, я не очень понимаю разве такие вещи как отмена негатив гиринг и создание большего количества работ/поднятие зарплат, являются взаимоисключающими?

Если работа будет выше оплачиваться, то она покроет поднятие рента. разве не так?

Я, скорее, поддерживают отмену негатив гиринга. Чем меньше домов будут скупаться на инвествент, тем больше оно станет доступным для тех, кто покупает дом для себя

_________________
...never giving up...

Старая шарманка, съём против покупки. Народ недогоняет, обычно, что чем дешевле съём, тем быстрее люди могут себе позволить купить своё. Я до конца не понимаю как работает этот "гиринг", и не утверждаю что именно это правильный подход. Но в Австралии очень высокий, как я понимаю, процент домовладельцев. Да, дома на Бондае дорогие. Это не изменится даже если тут случится пролетарская революция

В Австралии очень высокие цены на жилье и авиабилеты в Европу - нужно что-то делать...

_________________
Спасение утопающих - дело рук самих утопающих.

Здесь нет дешевого рента.
Зачастую разница между платой за сьемное желье и выплатой моргиджа банку за свое (может на десяток километров подальше), составляет всего пару сотен долларов в месяц.

Конечно, не учитывает дополнителные расходы (как страховка, rates and charges etc)

К кому же, государство и сейчас доплачивает малоимущим за рент.

_________________
...never giving up...

Примерно так:
Например имеешь долг 600к за дом и сдаешь его за 450 в неделю, итого имеешь лосс 600*0.045-450*52=3.6к плюс страховки-рэйтс мэйкин ит эраунд 5к .

Далее по окончании финансового года берешь свою зп, 70к к примеру. Налог с нее 14.2к, с 65к - 12.6к. Ну сэкономил 1.6к за год.

Плюс списывашь расходы на property maintenance, как ремонт и т.д.

_________________
...never giving up...

T.е. типа аммортизация доходного дома из расчёта 4.5% годовых?

Типа так, по правилам, применимым и к обычному бизнесу.

Однако суть здесь в том, что в отличие от обычного бизнеса, когда орудия производства теряют в цене, инвестор выигрывает на росте цены самой недвижимости имея как бы убыточный сам по себе бизнес.

Ок. А при продаже такого доходного дома, налог на прибыль (рост цены) платится?

Посчитал немного в голове. Заподозрил что такая бухгалтерия в сухом остатке должна приводить к тому, что годовая рента будет чуть ниже 4.5% от стоимости дома. Пересчитал на дом, в котором живу. Так и получилось. Т.е. этот "гиринг" - освобождение от налога на доход со сдачи жилья до, грубо, 4.5% от стоимости этого жилья в год. Что я понял не так?

Смысл все равно остается в том, что если не имеешь стабильную работу, то не сможешь позволить себе вообще никакого дома, ни за миллион, ни за 250к. И наоборот, имея какой-никакой хотя бы, но стабильный доход, можно позволить себе уже что то. Ну конечно, всегда человеку будет мало, но таков закон природы. Поэтому ответ от Хоки, советующего поискать тогда работу поденежней, просто единственный логичный.

Давайте прикинем, имеем семью с двумя работающими на минимуме в 50к. Свободных остается 2*50-2*7.8=84.4к.
Долг 500к обойдется в 2,5к в месяц, итого остается 84.4-2.5*12=54.4k a year, или 54.4/12=4.5k в месяц на все остальное, looks good enough for me.

Что можем позволить например в Мельбурне:
3-бедрум в Ferntree Gully
http://www.realestate.com.au/property-h ... -119979661,

Далековато может быть, но не Пакенхэм во первых, ну а во вторых а что мы хотим на минимальной зарплате..

Об'ясните мне связь между отменой негатив гиринга и ростом цены на рент, плиз.

Ведь если инвестор увличивает рент, то это автоматически увеличивает его инкан, который он получает и за который он должен будет заплатить налог в конце года.

Те. выше инкан » больше налог. В чем выигрыш-то?

_________________
...never giving up...

Если сдавал больше чем 6 лет подряд, придется платить capital gain tax. Не уверен точно, кто то недавно говорил, что поменяли на 5 уже.

Щас до конца осознаем что это такое вообще, гиринг этот, и может станет яснее.

Просто тупо будут компенсировать потери. Например грубо по моему примеру выше к 450 добавят сверху 1,6к/52 - 30 баксов сверху и будут просить 480. Но это в среднем, баланс спроса-предложения тоже играет роль.

В итоге, в случае отмены негатив гирин, я не вижу причин, по которым снизятся продажи домов при прочих равных условиях. Выигрыш идет не только из такс дедакшенс, а большей частью из роста капитала как такового.

И за инкам от рента тоже придется платить полный налог, как нельзя будет списать, не забываем

_________________
...never giving up...

Да, суть такова. И кстати по выплате примерно 30% дома а то и раньше негатив гиринг уже не работает. Например, оперируя данными моего же примера выше, имея долг уже лишь 400к, интерес в неделю будет в районе 350, что уже меньше 450, следовательно теперь надо платить налог на эту разницу, которая уже превращается в доход.

Короче это просто верхушка айсберга, используемая оппозицией в лозунгах для очередного раскулачивания богатых, чтобы привлечь избирателей.

Мне почему-то кажется что правильнее было сделать наоборот, чем дольше держишь, тем меньше налога платишь. Хотя с другой стороны если надо оживить рынок домов со вторых рук, то надо делать как раз так как ты описал.

Короче, я понимаю так:
1. Гиринг это в сущности система для освобождения от налога за ренту.
2. Установив конкретную цифру "гиринга" в 4.5%, государство неявно привязывает размер ренты к цене дома.
3. Начиная брать налог с продажи только через несколько лет после покупки, государство пытается, видимо, поощрить движуху на рынке относительно новой недвижимости.

Моё предположение о том что случится когда гиринг отменят немедлено вытекает из вышеизложенного:
1. Там где рента заоблачная, а жильё в основном старое - рента сильно не изменится.
2. В новых не слишком элитных районах в которых рента находится на уровне 3-5% от стоимости дома - рента увеличится примерно на уровень верхней налоговой ставки хозяев домов, т.е. может не на 30%, но на четверть - вполне.
3. На трущобы это всё не повлияет.

Ну и ботомлайн: людей заставят покупать своё раньше и с меньшим собственным вкладом. Цены на дома в короткой перспективе может и просядут от испуга (тут популисты нарезвятся), а потом залезут обратно и выше, т.к. среднему классу будет дороже снимать.

Но может я вообще ничего не понял.

Aх, конечно! Вот вам и прямая зависимость. Компенсировать придется много больше..

Хотя для пояснения здесь хотелось бы добавить, что мы не говорим об отмене всего interest deduction for tax purposes, речь все таки о negative gearing - это всего лишь негативная разница между доходом и расходом. Иначе это скажем как требовать налог на всю revenue с ретаил бизнеса.

Гиринг это по своей сути скорее признание убытков убытками, как в обычном бизнесе, включая также и инвестиционный. 4.5% в моих расчетах это текущий банковский интерес на моргидж. Кстати негатив гиринг при больших ставках в прошлом в 12-16% имел гораздо большее влияние тогда, чем сейчас. Я ожидаю дальнейшее снижение текущих ставок до конца года, что сделает эту опцию еще менее значимой.

А, так ставка 4.5% - это (плавающая) ставка банка на ипотеку, а "стоимость дома" это на самом деле оставшаяся сумма ипотеки? Значит, я этот момет не понял сначала. Принципиально это ничего не меняет, особенно в нынешних условиях низкого процента, как ты и сказал. Когда процент будет средним, т.е. 8% (грубо), то этот гиринг должен стимулировать приобретение жилья на сдачу, т.к. рента обычно даёт только процентов 4-5, насколько я знаю. А сейчас он практически не играет. Но если его отменить, то когда процент полезет обратно к долгосрочной цифре 8, то народ начнёт продавать дома и/или поднимать ренту. В конце всё то же: стоимость домов малость просядет не надолго, а рента вырастет хорошо и навсегда. Замечательно.

Думаю, если просядет, то только лишь в самых непопулярных местах. Дело в том, что я по своим каналам постоянно слышу про деманд со стороны китайских покупателей, что стремятся всеми способами вывести свой капитал из родных пенатов. Но это хорошо для экономики Австралии, прям страна обетованная какая то, предстоящий уже не за горами бум проперти это наш новый майнинг